avant même la mise en location, pour garantir la meilleure
valorisation du bien
recherche de locataire
rédaction et signature du bail et de l’état des lieux d’entrée
suivi administratif et comptable en cours de location
suivi technique du bien loué
déclarations et autres formalités fiscales obligatoires
état des lieux de sortie et établissement du compte de départ du
locataire

vant même la mise en location d'un appartement ou d'une villa, nous pouvons intervenir auprès de nos clients pour les conseiller quant aux éventuels travaux d'aménagement ou de confort à réaliser. Beaucoup de biens immobiliers aujourd'hui vacants souffrent d'une grave inadéquation aux exigences des locataires : l'offre a évolué et le parc locatif s'est considérablement rajeuni ! Conserver dans son patrimoine locatif des biens inadaptés (électricité en fils d'étoffe, absence de salle d'eau, WC extérieur, voire même distribution incohérente des pièces), c'est non seulement abaisser le montant du loyer à percevoir, mais en plus s'exposer à des changements plus fréquents de locataires et à des vacances locatives plus longues.
Si des travaux sont nécessaires, et une fois qu'ils ont été déterminés en accord avec le propriétaire, nous convoquons les différents corps de métiers appelés à intervenir afin d'obtenir des devis détaillés et précis. Nous pouvons aussi assurer le suivi et la réception du chantier, en nous faisant assister d'un architecte ou d'un économiste de la construction pour les rénovations les plus importantes.
En parallèle, nous pouvons solliciter l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (A.N.A.H.) qui peut subventionner les travaux d'investissement réalisés sur le parc locatif national. Les travaux dont le montant s'élève à plus de 1.500 € HT, hors revêtements et peintures sauf s'ils sont consécutifs à une réfection gloable, sont habituellement subventionnés à hauteur de 15%, parfois plus dans le cadre d'opérations spécifiques (O.P.A.H., locataires relevant de la loi du 1er septembre 1948). L'A.N.A.H. ne subventionne que les travaux concernant les locaux d'habitation.

a recherche de locataire nécessite une grande rigueur et la mise en œuvre de moyens adaptés au type de bien à louer. Panneau placé sur l'immeuble, annonces dans la presse grand public ou professionnelle ou encore fiche descriptive détaillée avec photos et plans disponible sur les sites Internet les plus fréquentés constituent les modes habituels de publicité. Mais grâce à des relations tissées année après année avec certaines écoles, des associations notamment chargées de l'accueil des cadres voire d'importants établissements publics et privés (banques), le Cabinet PINATEL Frères vous garantit la plus grande efficacité dans la recherche de votre locataire.
Après la visite des lieux, la constitution du dossier de locataire est la dernière étape avant la signature du bail. Les pièces exigées sont indispensables et doivent en tous points correspondre aux déclarations du locataire dont la solvabilité est calculée selon les plus stricts usages de la profession et les exigences de notre contrat d'assurance Perte des Loyers (cf. infra suivi administratif et comptable en cours de location). Si nécessaire, l'engagement d'un tiers comme caution solidaire du paiement des loyers est demandé.

e Cabinet PINATEL Frères assure la rédaction et la signature du bail ainsi que de l'état des lieux d'entrée pour le compte de ses clients. La présence d'un professionnel à vos côtés vous garantit un bail et des annexes obligatoires (état des risques naturels et technologiques et, prochainement, le diagnostic de performance énergétique et le constat des risques d'exposition au plomb) conformes à la législation en vigueur, dans le respect des droits et obligations du propriétaire et du locataire. Notre parfaite connaissance des biens que nous gérons nous permet d'insérer, si nécessaire, des clauses particulières relatives à l'usage des parties communes ou au strict maintien dans leur état de certains aménagements (boiseries anciennes.).
L'état des lieux d'entrée, dressé à la remise des clefs, complète nécessairement le contrat de location. C'est en effet par comparaison entre ce dernier et celui dressé au départ du locataire qu'il sera possible d'apprécier le bon entretien locatif du bien. Dressé par le Cabinet PINATEL Frères, éventuellement assisté d'un Huissier de Justice, l'état des lieux détaillé est signé par les deux parties et conservé avec soin.
Le coût de la recherche de locataire et de la rédaction du bail est, conformément à la loi, partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire.

ne fois le locataire mis en place, le Cabinet PINATEL Frères assure le suivi administratif et comptable en cours de location. La grande régularité des échanges entre votre gérant et vos locataires est la première garantie que nous vous offrons. Bertrand PINATEL et ses collaborateurs connaissent ainsi parfaitement chaque locataire. Au début de chaque mois, nous adressons à nos locataires un avis d'échéance, récapitulant les sommes dues pour le mois à venir. En fin de mois, la quittance de loyer est éditée et envoyée aux locataires à jour de leurs règlements. Pour améliorer encore la régularité des encaissements, le Cabinet PINATEL Frères propose le prélèvement automatique du montant des loyers sur le compte bancaire ou postal des locataires.
En parallèle, le Cabinet PINATEL Frères représente le propriétaire auprès des fournisseurs ou du syndic de la copropriété. Nous assurons ainsi le paiement des charges de copropriété et effectuons la régularisation des charges locatives à chaque arrêté annuel pour les biens soumis au régime de la copropriété, ainsi que le paiement de l'impôt foncier et la récupération de la taxe d'ordures ménagères. Pour les immeubles locatifs, nous cumulons les fonctions de gérant des parties privatives et communes : signature des contrats avec les entreprises de service (nettoyage, ascenseur, entretien et relevé des compteurs individuels d'eau.) et paiement des factures.
Chaque mois, nous vérifions les encaissements et adressons des relances aux locataires débiteurs et à leurs cautions solidaires. Dès le deuxième mois impayé nous demandons l'assistance d'un Huissier de Justice pour délivrer au locataire un commandement de payer conforme aux lois et règlements en vigueur. Si nécessaire, nous engageons sans délais les poursuites judiciaires visant à obtenir l'expulsion domiciliaire des débiteurs.
Malgré la grande rigueur avec laquelle Le Cabinet PINATEL Frères sélectionne ses locataires et assure le suivi comptable, nous ne pouvons garantir nos propriétaires contre un brusque changement de la situation économique ou familiale des locataires. C'est pourquoi nous proposons et conseillons à nos propriétaires, la souscription d'une assurance Perte des Loyers, au taux de 1,8% TTC pour les locaux d'habitation et de 3% TTC pour les locaux commerciaux (taux au 1er janvier 2007). Cette assurance couvre, sans carence et dans la limite de 80.000 € par sinistre, le montant des loyers et charges impayés (sans limitation de durée pour les locaux à usage d'habitation et au maximum pendant 18 mois pour les locaux professionnels et commerciaux), la totalité des frais de procédure et d'expulsion, ainsi que les éventuelles réparations des dégradations locatives (dans la limite de 10.000 € par sinistre). Notre contrat Sécurinvest inclut en outre une assurance propriétaire non-occupant, une protection juridique du propriétaire bailleur (dans la limite de 3.100 € par sinistre) et la prise en charge des frais de déménagement lorsque le locataire accepte de libérer les lieux rapidement.»

out au long de la location, nous assurons en outre le suivi technique du bien loué. A cette fin, le Cabinet PINATEL Frères s'entoure des professionnels les plus compétents. Allant de la simple intervention d'un plombier ou d'un électricien en cas de nécessité, ce suivi concerne aussi plus largement les opérations rendues obligatoires par les lois et les règlements. Il s'agit par exemple de la recherche de matériaux contenant de l'amiante dans les parties privatives, ainsi que dans les parties communes des immeubles locatifs, de la réalisation d'un constat des risques d'exposition au plomb dans les revêtements muraux (lutte contre le saturnisme), et si nécessaire de la recherche des parasites du bois dont l'action peut à long terme compromettre la stabilité des constructions.

A la demande de nos clients, nous pouvons établir les déclarations et autres formalités fiscales obligatoires : réponse aux demandes de renseignements concernant notamment la taxe d'habitation, déclaration H1 ou H2 pour les logements neufs, édition d'une aide à la déclaration des revenus fonciers voire même établissement de la déclaration des revenus fonciers (formulaires 2044 ou 2044 S). L'intervention du Cabinet PINATEL Frères comprend aussi le calcul des amortissements (Périssol, Besson, Robien.) pour les biens concernés.

’état des lieux de sortie et l’établissement du compte de départ du locataire marquent la fin des relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Toutefois, anticipant sur la vacance locative, le Cabinet PINATEL Frères agit dès la réception du congé adressé par le locataire. Le propriétaire est immédiatement informé, le locataire est contacté pour définir les dates et heures auxquelles le logement pourra être visité et bien sûr la publicité pour la relocation du bien commence sans délai.
A l’approche de l’expiration du préavis, une date pour l’état des lieux est convenue avec le locataire, étant précisé que l’état des lieux n’a lieu qu’une fois l’appartement vide de tout objet et concomitamment à la remise des clefs. Etabli avec autant de précision que l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie permet de relever les éventuelles insuffisances d’entretien locatif, voire les dégradations, pouvant donner lieu à indemnisation du propriétaire. Si nécessaire, le Cabinet PINATEL Frères fait établir les devis des travaux dont le montant sera à retenir sur le dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail.
Lorsque tous les éléments sont en notre possession ou quand, le plus souvent, l’entretien locatif est irréprochable, notre service comptable établit le compte de départ du locataire. Rassemblant sur un seul document tous les sommes dues par les parties, il fait apparaître clairement le montant du dépôt de garantie à restituer au locataire, ou au contraire les sommes restant dues par ce dernier.

e Cabinet PINATEL Frères est le véritable partenaire de la gestion de votre patrimoine immobilier. Assuré en responsabilité civile professionnelle et disposant d’une caution de la SOCAMAB pour tous les fonds déposés sur ses comptes, il vous offre une totale tranquillité d’esprit. Les honoraires du Cabinet PINATEL Frères, définis lors de la signature du mandat de gestion, sont déductibles de vos revenus fonciers.

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