En règle générale, les appels de fonds sont trimestriels, vous recevez donc quatre appels de fonds par an. À ces appels de fonds peuvent s’ajouter :
• des appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale,
• des appels exceptionnels pour couvrir des frais de procédure,
• des appels de fonds travaux régis par la loi ALUR.
Ces appels de fonds, qui sont des factures, détaillent le montant total appelé auprès des copropriétaires, puis le calcul appliqué permettant d’obtenir la somme qui vous est réclamée selon vos tantièmes. Ils sont exigibles le 1er jour du trimestre dont ils portent le nom.
Vous constatez un dégât des eaux dans votre appartement, voici les étapes à suivre :
1- Stopper la cause du sinistre
Plusieurs causes peuvent être à l’origine du sinistre : fuite ou rupture d’une canalisation, engorgement, débordement, infiltrations…
Par précaution, coupez l’eau (et l’électricité si l’inondation est de grande ampleur), vérifiez cuisine et salle de bain (généralement les premières pièces suspectes), et protégez vos meubles et objets.
Attention, il est ici conseillé de limiter le dégât des eaux et non d’engager à votre initiative des interventions de réparation/remise en état sans avoir prévenu au préalable votre assurance. Si toutefois, l’ampleur du sinistre nécessite une intervention rapide, conservez bien les justificatifs de réparation pour les transmettre à votre assurance.
2- Anticiper la déclaration de sinistre
Conservez tout élément qui servira à la déclaration du sinistre : prenez des photos des dégâts, notez les informations pouvant servir, conservez les biens endommagés par le dégât des eaux et rassemblez les justificatifs de ces derniers pour estimer les pertes subies.
3- Alerter les personnes concernées
Si la fuite provient de chez vous, prévenez votre voisin afin de l’avertir du dégât survenu et constater si son appartement a également été endommagé. En tant que locataire, pensez également à prévenir votre propriétaire.
Si la fuite provient d’une partie commune, avertissez rapidement le gardien ainsi que votre syndic de copropriété.
Déclaration du dégât des eaux
Pour rappel, tout locataire doit être assuré pour son logement, et de la même manière, le bailleur doit souscrire à une assurance PNO (propriétaire non occupant).
Le dégât des eaux doit être déclaré à l’assurance dans les cinq jours ouvrés.
Nous vous conseillons de contacter votre assurance dès que possible par téléphone pour avoir plus de renseignements sur la marche à suivre et notamment savoir s’il est nécessaire de faire une déclaration par courrier avec accusé de réception.
L'assemblée générale de copropriété est un évènement important. Elle permet de réunir au moins une fois par an tous les propriétaires de l'immeuble.
La loi du 10 Juillet 1965 organise le statut de la copropriété : l’ensemble des propriétaires est constitué en un syndicat des copropriétaires qui va se réunir obligatoirement une fois par an lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
En effet, trois grands types de décisions sont prises en assemblée générale :
• élections du syndic et du conseil syndical
• actes d’administration : vote des travaux, souscription des contrats,…
• actes de disposition : acquisition ou cession d’une partie commune,…
C’est également lors de cette assemblée générale que les comptes sont approuvés, et le budget prévisionnel voté, afin d’assurer une bonne gestion de la copropriété.
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE EXTRAORDINAIRE DE COPROPRIÉTÉ
Des assemblées générales extraordinaires peuvent être organisées pour des cas exceptionnels qui ne peuvent attendre la prochaine assemblée générale pour être traités, comme :
• des travaux urgents à mener
• un sinistre ayant endommagé les parties communes
• la nécessité pour le syndic ou un copropriétaire de consulter l'ensemble des copropriétaires
L'assemblée générale extraordinaire doit respecter les mêmes règles de convocation qu'une assemblée ordinaire.
Sont présents à l’assemblée générale de copropriété :
• les propriétaires, ou leurs mandataires
• le syndic de copropriété
En début de séance, il sera demandé aux participants de signer la feuille de présence et de désigner le président de séance, et/ou des scrutateurs.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires vont se prononcer sur les divers points inscrits à l'ordre du jour en votant "pour", "contre" ou en s'abstenant.
A noter : on ne vote et on ne se prononce que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
Généralement c'est le syndic qui rédige le procès-verbal de l'assemblée en notant les décisions prises par les copropriétaires. Le PV sera ensuite adressé à l'ensemble des copropriétaires.
ASSEMBLEE GENERALE – Les règles de majorité
La majorité simple en assemblée générale de copropriété
La majorité simple est prévue dans l’article 24 de la loi de 1965. Sa particularité est que les voix des copropriétaires absents ne sont pas prises en compte. Pour qu’une résolution soit adoptée, les votes “POUR” doivent être strictement supérieurs aux votes “CONTRE”.
La majorité absolue en assemblée générale de copropriété
La majorité absolue en assemblée générale est prévue dans l’article 25 de la loi de 1965. Sa particularité est que tous les votes des copropriétaires présents, représentés ou absents sont pris en compte.
Pour être adoptée, une résolution doit recueillir plus de la moitié de tous les votes confondus.
Voici une liste non exhaustive des résolutions qui s’adoptent à la majorité absolue :
• La désignation d’un syndic de copropriété ;
• La révocation du syndic de copropriété ;
• Les travaux d'amélioration, de transformation ou d’addition : ce sont les travaux qui ne sont pas nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble mais qui apportent néanmoins un confort supplémentaire. Ce type de travaux permet également d’apporter de la plus-value aux logements qui font partie de la copropriété. Le remplacement d’un chauffage collectif est, par exemple, considéré comme une amélioration ;
• Les travaux d’économie d’énergie ;
• L’élection du conseil syndical ;
• La révocation du conseil syndical ;
• L’autorisation de travaux affectant les parties communes : c’est le cas par exemple de l’agrandissement d’une fenêtre dans un appartement ;
• L’installation d’un interphone ou d’un digicode.
La double majorité en assemblée générale de copropriété
La double majorité en assemblée générale est prévue dans l’article 26 de la loi de 1965. Ici, ce sont les votes des copropriétaires présents qui sont pris en compte. On parle de double majorité car celle-ci se base sur le nombre de tantièmes et le nombre de propriétaires au total. Pour qu’une résolution soit adoptée en double majorité il faut recueillir :
• Deux tiers des millièmes votant “Pour” ;
• Le vote favorable de plus de la moitié des copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble.
Il est indispensable que ces deux conditions soient réunies pour que la résolution soit adoptée. Un nombre insuffisant de copropriétaires représentant deux tiers des millièmes ou un nombre suffisant de copropriétaires représentant un nombre de millièmes insuffisant ne permet pas de faire adopter la résolution.
Mais dans certains cas, l’article 26-1 autorise l’organisation d’un second vote, lors de la même assemblée générale. Le vote se fait, cette fois, à la majorité absolue. Pour obtenir ce second tour, il faut recueillir :
• Le tiers des millièmes votant “POUR” ;
• Le vote favorable de la moitié des copropriétaires.
La double majorité s’applique dans le cadre de résolutions visant à changer l’organisation de la copropriété en profondeur. Voici quelques exemples de résolutions à adopter à la double majorité :
• L'achat ou la vente des parties communes ;
• L’achat d’une partie privative pour l’installation d’un équipement à usage collectif ;
• La modification du règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes.
La majorité à l’unanimité en assemblée générale de copropriété
L’article 26 de la loi de 1965 dispose que pour certaines décisions lourdes de conséquences, une unanimité de tous les copropriétaires présents, représentés, ou absents est nécessaire. Il s’agit par exemple de :
• La vente de parties communes qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ;
• La modification de la répartition des charges (en dehors de travaux ou de la vente/achat d’un lot).
Les instances qui règlementent la vie de la copropriété
Le règlement de copropriété détermine les droits et obligations, notamment sur les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes (ouverture de certains locaux par exemple). Ce document vous informera également sur la destination de l’immeuble (êtes-vous autorisé à exercer une activité commerciale dans votre logement ?).
Quels sont mes droits et obligations en tant que propriétaire ?
Vous devez respecter un règlement lorsque vous utilisez les parties communes de la copropriété. Et lorsque vous passez la porte de votre logement, vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez, même s’il s’agit de parties privatives.
Pour connaître les règles à respecter, mieux vaut se référer au règlement de copropriété, mais sachez par exemple que vous ne pouvez pas réaliser certains travaux sans avoir obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires. Il s’agit par exemple des opérations qui vont avoir un impact sur l’harmonie du bâtiment (pose de double vitrage alors que vous êtes le premier à le faire par exemple), lorsque vous allez toucher aux parties communes (canalisations, murs porteurs, combles, etc.).
