Pourquoi ?
Si beaucoup de propriétaires essaient de vendre par leurs propres moyens, sachez que seulement 30% d’entre eux finalement concrétisent leur projet ainsi. Les 70% restants font donc appel à un professionnel de l’immobilier pour leur vente, quels avantages ?
• Gain de visibilité : en France si vous décidez de vendre seul, vous pourrez poster votre annonce immobilière que sur les sites de vente entre particuliers (LeBonCoin, PAP, Facebook) mais vous ne serez pas visible sur les portails immobiliers tels que BienIci, SeLoger, où la majorité des acheteurs recherchent leur bien. Ce serait donc dommage de se priver d’une grande partie d’acheteurs pour votre bien.
• Gain de temps : l’agent immobilier vous accompagne dans toutes vos démarches au long de la vente, vous n’avez donc à vous ne souciez de rien. De plus, le Cabinet DALLAPORTA filtre les acheteurs potentiels en amont des visites afin de ne faire visiter votre bien qu’aux acheteurs sérieux avec un plan de financement solide.
• Gain sur votre net vendeur : l’agent immobilier saura défendre vos intérêts en fixant un prix de vente juste en fonction du marché et en négociant pour vous avec les acheteurs intéressés !
Comment ?
Vous souhaitez faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre votre bien mais vous ne savez pas lequel choisir ? C’est tout à fait normal étant donné le nombre d’agences immobilières qui existent aujourd’hui en France. Alors comment choisir son agence ?
Commencer par faire estimer votre bien immobilier par plusieurs professionnels, de cette façon vous verrez si les prix donnés correspondent à peu près ou s’il y a de réels écarts. Attention aux agences immobilières qui surestimeront votre bien immobilier en vous assurant qu’elles ont des acheteurs à ce prix ! C’est une pratique courante, et bien souvent, elles vous demanderont de baisser votre prix une fois le mandat de vente signé.
Comparer les honoraires pratiqués et les prestations associées. Selon les agences immobilières le pourcentage de commission peut être plus ou moins élevé et cela peut vite peser dans la balance lors de votre vente. Selon une étude réalisée, on estime que la commission moyenne d’une agence immobilière classique s’élève à 5,78%.
Echanger avec l’agent immobilier. En effet, l’humain est très important et il est primordial de se sentir en confiance avec la personne qui sera en charge de vendre votre bien immobilier. Vous pouvez aussi regarder les avis postés par d’anciens clients sur internet afin de vous rassurer sur votre choix et sur le professionnalisme de l’agent immobilier.
Acheter ou Vendre en premier ?
Vendre son bien immobilier signifie souvent emménager dans un nouveau bien. Mais dans quel ordre procéder ? Faut-il acheter ou vendre en premier ? On vous explique les avantages et inconvénients de chaque solution.
Acheter en premier
Le principal avantage si vous décidez d’acheter en premier est que vous pourrez déplacer tous vos meubles directement dans votre nouvel appartement / nouvelle maison sans avoir besoin d’espace de stockage intermédiaire. Cela vous permet également de prendre le temps d’arranger votre ancien chez vous et d’y effectuer des rénovations pour booster son attrait lors des visites.
L’inconvénient de cette solution est d’ordre financier. En effet qui dit double propriété dit double charges. De plus, si vous attendez une plus-value de votre vente pour financer votre nouvel achat, ce n’est pas la meilleure option. Si vous êtes dans ce cas de figure, pensez à opter pour un prêt relai.
Vendre en premier
Enfin, si vous vendez votre bien en premier cela vous permettra de connaitre exactement la somme perçue de la vente. Cela vous aidera à fixer votre montant d’achat (apport & possibilité de crédit) pour l’acquisition de votre futur bien. Vous aurez ainsi un dossier plus solide.
L’inconvénient de cette solution est que si vous n’avez pas trouvé le bien que vous souhaitez ou que les dates ne collent pas il vous faudra trouver une solution d’hébergement temporaire. Cela implique alors une multiplication des déménagements et des coûts associés.
Que doit-il contenir ?
Le mandat de vente est un contrat qui doit être écrit et préalable à tout début de collaboration entre les propriétaires vendeurs et l’agence immobilière. Le mandat de vente doit contenir obligatoirement les mentions suivantes :
• La désignation du vendeur
• Les coordonnées de l’agent ou du mandataire immobilier
• La description du bien : adresse exacte et description exhaustive
• Le prix de vente du bien
• La durée du mandat de vente (souvent de 3 mois mais peut être plus ou moins)
• Le montant des honoraires d’agence immobilière
Nous vous conseillons de lire attentivement le mandat de vente avant de le signer, car une fois signé et passé les 14 jours de rétractation vous serez engagé avec le professionnel pour la durée mentionnée sur le contrat. En effet, tout mandat de vente vous engage, mais de manière différente selon si vous avez signé un mandat simple, exclusif, ou encore semi-exclusif.
Différence entre mandat de vente et mandat de recherche ?
Un mandat de vente ou de recherche / achat est un contrat par lequel le mandant (celui qui demande) charge le mandataire (celui qui doit exécuter le contrat) de faire quelque chose (vendre ou trouver un bien) pour lui. Dans notre cas, le mandataire désigne le professionnel de l’immobilier. Il peut alors s’agir d’un notaire, un agent immobilier ou un chasseur d’appartement. Par ailleurs, pour être légalement valable le mandat doit être écrit et signé par les parties.Le mandat de vente offre la possibilité à un vendeur de faire appel à une ou plusieurs agences afin de commercialiser son bien. Il peut s’agir d’un mandat exclusif (une seule agence a le droit de s’occuper de la vente) ou d’un mandat simple (plusieurs agences peuvent commercialiser le bien en même temps, et le propriétaire peut également le vendre par lui-même). On voit aussi désormais apparaitre des mandats semi-exclusifs. Avec ce type de mandat, le propriétaire ne peut mandater qu’une seule agence mais continuer à vendre entre particuliers également.
Les honoraires liés à un mandat de vente sont en moyenne de 5,78% (source : Autorité de la Concurrence, avis du 2 juin 2023).
Le mandat de recherche permet de confier la recherche de votre bien immobilier à un professionnel. Il en existe de nombreux sur le marché, on les prénomme souvent les « chasseurs d’appartement » ou de maison. Vous définissez vos critères de recherche et validez le budget. Le mandataire s’occupe ensuite de vous dénicher la perle rare ! C’est une solution pratique quand on a peu de temps ou que l’on recherche un bien d’atypique.
Le mandat de recherche n’entraine pas de frais supplémentaires à vos dépends ! En effet, il n’est pas possible légalement de cumuler des frais d’agence pour un mandat de vente et un mandat de recherche. L’un annule l’autre, et vice versa.
Il faut savoir que les frais liés au mandat de recherche sont souvent moins élevés que ceux liés à un mandat de vente. Par ailleurs, ils ne sont pas considérés comme faisant partie du prix de vente du bien, vos frais de notaire en seront donc réduits.
Quel mandat de vente choisir ?
Le mandat de vente simple
Définition
Dans le cadre d’un mandat de vente simple, vous avez la possibilité de faire appel à plusieurs agences immobilières pour assurer la transaction immobilière, tout en le commercialisant par vous-même.
C’est le mandat parfait si vous recherchez une certaine liberté. Ce type de mandat est d’ailleurs souvent le plus réputé, mais est-il réellement le plus efficace ?
Avantages
L’avantage principal du mandat de vente simple est qu’il vous procure une liberté totale. En effet, vous pouvez tenter de vendre par vous-même tout en bénéficiant des services d’un mandataire ou d’un négociateur immobilier.
De plus, en multipliant les agences, vous offrez une plus grande visibilité à votre bien sur le marché immobilier. En effet, celles-ci vont toutes publier une annonce sur l’ensemble des portails immobiliers professionnels.
Inconvénients
Attention toutefois, avoir plusieurs agences immobilières peut vite devenir un inconvénient ! Cela peut entraîner une certaine méfiance auprès des acheteurs. En effet, passer par des agences immobilières concurrentes, cela signifie une multiplicité d’annonces. Or, cela peut laisser penser que l’appartement ou la maison rencontre des difficultés pour se vendre.
Un acquéreur potentiel peut ainsi se retrouver confus, notamment lorsque le prix de vente diffère d’une agence concurrente à l’autre. Cela peut être le cas en raison des honoraires d’agence, inclus dans le prix affiché sur l’annonce immobilière, qui varient en fonction des agences immobilières.
Par ailleurs, le délai de vente d’un bien immobilier est souvent plus long lorsque vous signez un mandat simple. En effet, les agences étant en concurrence, elles seront moins propices à s’investir à 100% pour vendre votre bien.
Le mandat de vente exclusif
Définition
Contrairement au mandat présenté précédemment, le mandat de vente exclusif permet à une seule agence immobilière de vendre le bien. Vous lui accordez donc l’exclusivité, ce qui signifie que vous n’êtes plus en droit de trouver un acquéreur par vous-même, au risque de payer une indemnisation.
Avantages
Généralement, ce type de mandat entraîne une vente plus rapide puisque l’agence immobilière, étant la seule mandatée, s’investit pleinement dans la recherche d’acquéreurs. Signé pour une durée de 3 mois, la vente du bien devient alors la priorité de l’agent immobilier. Le mandat exclusif permet ainsi, dans la plupart des cas, de diviser par deux le temps de vente.
Aussi, le fait d’opter pour un mandat de vente exclusif apporte un effet de « rareté » au bien immobilier mis en vente, ce qui permet d’attirer davantage de potentiels acquéreurs.
Par ailleurs, le fait d’avoir un seul interlocuteur facilite la gestion de la vente du bien immobilier, notamment en ce qui concerne l’organisation des visites, la mise à disposition des clés, la réception et le suivi des offres, etc…
Inconvénients
Qui dit mandat de vente exclusif, dit engagement. C’est l’aspect contraignant que présente cette solution. Vous ne pourrez pas confier la vente de votre bien à d’autres professionnels de l’immobilier ou même l’assurer vous-même (sauf dans le cas d’un mandat semi-exclusif).
Le mandat de vente semi-exclusif
Définition
Le mandat de vente semi-exclusif peut être vu comme un compromis entre le mandat simple et le mandat exclusif. Il vous permet la vente d’un bien immobilier grâce à une agence immobilière tout en continuant à vendre entre particuliers. Il ne s’agit donc pas d’une exclusivité totale contrairement au mandat exclusif. Vous n’aurez pas à payer des honoraires à l’agence immobilière si vous trouvez un acquéreur par vos propres moyens.
Avantages
Le mandat semi-exclusif vous permet de bénéficier des avantages d’une agence immobilière sans vous priver de vendre votre bien entre particuliers. En effet, l’agent immobilier chargé de votre projet vous accompagnera tout au long de celui-ci, ce qui vous permet de bénéficier des prestations de qualité que peuvent offrir une agence.
Inconvénients
Un mandat semi-exclusif vous engage auprès de l’agence immobilière avec qui vous avez signé le contrat. En effet, vous ne pouvez pas passer par une agence concurrente avant la fin du mandat. Celui-ci dure généralement trois mois.
Aussi, en tant que propriétaire vendeur, vous ne pouvez pas vendre votre bien en direct à un potentiel acquéreur qui a déjà été contacté par l’agence immobilière. Si c’est le cas, celle-ci touchera sa commission. Vous devez ainsi informer de l’identité de votre acheteur en cas de vente en direct (via LeBonCoin ou PAP par exemple).
Cet engagement est le principal inconvénient d’un mandat semi-exclusif. En effet, cela peut s’avérer désavantageux si vous n’avez toujours pas d’acquéreur à la fin de la période d’exclusivité du mandat initial. Votre bien sera sur le marché depuis un certain temps et il sera donc plus difficile de bien vendre votre logement.
Quand ?
Les honoraires d’agence immobilière sont, la majorité du temps, un pourcentage sur le prix de vente du bien immobilier et sont soumis au succès de la transaction. Cela signifie alors que l’agence immobilière, ou le mandataire immobilier, ne perçoit ses honoraires uniquement si le bien immobilier qui lui a été confié est vendu par son intermédiaire. De ce fait, les honoraires d’agence immobilière sont à payer au moment de l’officialisation de la vente, soit lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. A noter qu’aucun acompte sur les honoraires d’agence immobilière ne peut être demandé, ni à l’acheteur ni au vendeur.
Dans le cas où l’agence ne réussit pas à vendre le bien immobilier, et que le vendeur résilie le mandat de vente, ou bien vend par ses propres moyens (s’il est en mandat simple), alors l’agence ne percevra pas ses honoraires.
Comment calculer ?
Vous envisagez de vendre votre bien via une agence immobilière et souhaitez connaitre le montant des honoraires d’agence ? Chaque agence immobilière, ou mandataire immobilier, les fixe librement. Ces derniers peuvent donc varier du simple au double selon les agences immobilières et les services proposés. Néanmoins, les agences immobilières ont l’obligation d’afficher leurs barèmes, en TTC et de manière visible, dans leur agence physique et sur leur site internet. Ainsi, pour calculer les honoraires d’agence immobilière pour un bien immobilier, il suffit de multiplier son prix net vendeur par le pourcentage de commission de l’agence.
Honoraires à la charge du vendeur
Si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix dans l’annonce de vente est global, il n’indique aucune mention.
Honoraires à la charge de l’acquéreur
Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix indiqué dans l’annonce de vente doit préciser le montant TTC des honoraires d’agence en % du prix net vendeur.
Exemple : À vendre maison 220 000 € HAI (Honoraires d’Agence Inclus) dont 6 % d’honoraires TTC à la charge de l’acquéreur.
L’impact des honoraires d’agence immobilière sur les frais de notaire
Dans la pratique, les honoraires d’agence, qu’ils soient à charge vendeur ou acquéreur, sont toujours supportés par l’acquéreur. En effet, le propriétaire vendeur les impute généralement sur son prix net vendeur et perçoit donc, in fine, le même montant. Cela a cependant un impact sur le coût d’acquisition de l’acheteur, et notamment sur ses frais de notaire. Ces derniers sont effectivement calculés selon un pourcentage du prix de vente du bien (généralement aux alentours de 8%). Ainsi, si les honoraires d’agence immobilières sont compris dans le prix de vente, celui-ci sera plus important et cela augmentera les frais de notaire, payés par l’acquéreur.
Les frais de notaire payés par l’acquéreur lors d’un achat immobilier se calculent, en grande partie, proportionnellement au prix de vente du bien immobilier. Au total, il faut compter entre 7% et 8% du prix de vente pour un bien immobilier ancien, et entre 2% et 3% s’il s’agit d’un bien neuf. Si vous souhaitez calculer précisément vos frais de notaire, il vous faut alors calculer les droits de mutation, les débours, et les émoluments du notaire.
L’article 1583 du code civil stipule que « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».
En tant qu’acheteur, votre offre d’achat vous engage donc dès lors qu’elle est acceptée par le vendeur. Néanmoins l’offre d’achat est peu engageante pour vous car vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Et ce, sans motivation, ni pénalité. Ainsi, si vous changez d’avis et ne souhaitez plus acquérir le bien, le vendeur n’aura aucun intérêt à poursuivre le processus de vente et signer le compromis, s’il sait que vous vous rétracterez immédiatement après.
En tant que vendeur, à l’inverse, si vous signez une offre d’achat, vous êtes engagé dans la vente et vous ne pourrez plus revenir en arrière. En effet, si vous refusez de vendre votre bien alors qu’une offre a été acceptée, vous risquez des poursuites judiciaires. Le juge peut vous obliger à vendre votre bien à l’acquéreur au prix mentionné dans l’offre d’achat ou à payer d’importants dommages et intérêts. Toutefois, dans quelques cas exceptionnels, il vous sera possible d’annuler l’offre d’achat.
Qu’est-ce que c’est ?
Le compromis est un avant-contrat, c’est le premier acte qui scelle l’accord entre les deux parties, acheteur et vendeur, sur une vente immobilière. Il a pour but de préparer la signature de l’acte définitif.
Le compromis n’en reste pas moins un véritable contrat : le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui lui déclare vouloir l’acheter aux conditions stipulées dans le compromis. Art. 1589 du code civil « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a un accord sur la chose et le prix ».
Qui rédige le compromis de vente ?
Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour la rédaction du compromis de vente. Si vous faites appel à un notaire, alors c’est lui qui rédige le compromis de vente. Il est également possible que les parties, acheteur et vendeur, rédigent eux-mêmes le compromis de vente : on appelle ça un compromis de vente sous seing privé. Néanmoins, comme le compromis de vente a une valeur de contrat au niveau juridique, la plupart du temps cela rassure les acquéreurs et vendeurs que ce soit le notaire qui le rédige.
Comment se déroule le compromis de vente ?
La signature du compromis de vente s’effectue à une date déterminée en présence de l’acheteur, du vendeur et généralement du ou des notaires choisis.
Promesse de vente ou compromis ?
La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, est formulée par le vendeur. Il s’engage envers l’acquéreur à lui vendre son bien immobilier à un prix déterminé. A la différence de la promesse de vente, le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est formulé par les deux parties : vendeur et acheteur. Le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acquéreur et l’acquéreur s’engage à acheter le bien au prix déterminé dans le contrat.
Quelle est la durée entre un compromis et l’acte de vente ?
Une fois le compromis de vente signé, il s’écoule généralement 3 mois avant la signature de l’acte définitif de vente.
